三、我國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的宏觀有利條件

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，會(huì)否引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和宏觀波動(dòng)，關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率水平和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對(duì)調(diào)整帶來(lái)的短期流動(dòng)性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看，我國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的有利條件。

1.經(jīng)濟(jì)具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力

作為發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)由城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化和全球化帶來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力尚未完全發(fā)揮，仍能支撐必要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。更重要的是，我國(guó)還存在巨大的制度改進(jìn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，13億人口的內(nèi)需市場(chǎng)還沒(méi)有被充分激發(fā)出來(lái)。因此，盡管未來(lái)我國(guó)的潛在增長(zhǎng)速度相對(duì)過(guò)去30年將有所下降，但仍具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力。

2.金融體系抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升

近些年，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理、基礎(chǔ)制度建設(shè)等方面已有長(zhǎng)足進(jìn)步。2011年三季度，中資銀行加權(quán)資本充足率達(dá)12.3%，撥備覆蓋率達(dá)270.7%，核心資本和撥備總額超過(guò)6萬(wàn)億元。同10年前相比，我國(guó)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已大幅提升，房?jī)r(jià)的適度波動(dòng)不會(huì)影響金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行。此外，我國(guó)的資本項(xiàng)目管制尚未放開，境外資金流動(dòng)在很大程度上受到限制，對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)的影響力有限。

3.政府擁有充足的提供最終流動(dòng)性的能力

我國(guó)目前擁有3萬(wàn)多億美元的外匯儲(chǔ)備，約16萬(wàn)億元的存款準(zhǔn)備，近2萬(wàn)億元的央行票據(jù)。商業(yè)銀行擁有超過(guò)4萬(wàn)億元的國(guó)債。中央銀行具備足夠的政策調(diào)控能力和運(yùn)作空間，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的流動(dòng)性沖擊。

4.具有較充實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)財(cái)政收入總量連年增長(zhǎng)，2011年將達(dá)到10萬(wàn)億元。同時(shí)我國(guó)無(wú)論是赤字水平還是負(fù)債率，均遠(yuǎn)低于國(guó)際警戒線，財(cái)政安全性高于西方國(guó)家。此外，中央和地方政府擁有數(shù)十萬(wàn)億的國(guó)有資產(chǎn)，可在必要時(shí)用來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政的不足。

四、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，避免硬著陸的政策思考

當(dāng)下許多城市的房?jī)r(jià)已顯著超過(guò)普通老百姓的購(gòu)買力，推高了社會(huì)的生活、商務(wù)成本，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不可動(dòng)搖。但由于這個(gè)市場(chǎng)具有自己的運(yùn)行邏輯，政策應(yīng)對(duì)不當(dāng)又容易造成硬著陸。對(duì)此應(yīng)保持充分的警惕，做好充足的政策準(zhǔn)備。

1.利用規(guī)范民間借貸的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)性調(diào)整，才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響，目前市場(chǎng)在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個(gè)外部力量來(lái)打破僵局。近期民間借貸市場(chǎng)的調(diào)整提供了一個(gè)契機(jī)：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動(dòng)性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。

2.以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”方針，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。與此同時(shí)增加投機(jī)的成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過(guò)政策調(diào)整，給市場(chǎng)發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策信號(hào)。

3.創(chuàng)新保障房建設(shè)機(jī)制，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，將不可避免地帶來(lái)開發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場(chǎng)帶來(lái)非理性壓力，當(dāng)購(gòu)買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時(shí)，可由政府收購(gòu)部分爛尾樓和過(guò)度降價(jià)的商品房作為保障房使用。2008年金融危機(jī)期間，韓國(guó)就曾使用這個(gè)工具，很好地解決了房?jī)r(jià)下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo)，將重點(diǎn)放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)超預(yù)期調(diào)整，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程的平穩(wěn)進(jìn)行，又可推動(dòng)保障房體系建設(shè)。

總之，我國(guó)既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)、合理應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，著力避免多個(gè)因素共振引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所）

來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)   編輯：許銀娟