香港住宅市場價(jià)格在２０１２年經(jīng)歷了大幅上揚(yáng)，漲幅達(dá)２０％，超越１９９７年歷史高位。特區(qū)政府為平穩(wěn)樓市出臺(tái)一系列措施，使樓市急速降溫，價(jià)格和成交量齊跌。

專家評論認(rèn)為，特區(qū)政府將根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)調(diào)整措施，預(yù)計(jì)明年樓價(jià)會(huì)基本保持平穩(wěn)。

價(jià)高交易少

香港樓價(jià)在１９９７年達(dá)到歷史最高位后急跌，之后曾數(shù)年在低位徘徊。但從今年上半年開始，樓價(jià)不斷飆升，以勢如破竹之勢一路創(chuàng)下新高，上漲勢頭一直持續(xù)到１１月份。

香港中原地產(chǎn)代理有限公司的研究報(bào)告顯示，今年樓價(jià)呈現(xiàn)兩次明顯升浪，反映香港二手樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（ＣＣＬ）在今年２月至４月、９月至１１月分別連升８周，分別累計(jì)上升８.６１％和７.９９％。

正如特區(qū)行政長官梁振英１０月中旬所說，幾個(gè)月以來，香港樓價(jià)和租金持續(xù)上升，與市民購買力脫節(jié)。部分有剛性需求的買家難以入市。

香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，過去５年的平均住宅樓買賣合約數(shù)約為１１萬宗，而今年截至１１月份的數(shù)字為７.８萬宗，預(yù)計(jì)全年成交８萬余宗，遠(yuǎn)低于平均數(shù)值。

一方面，有剛性需求的買家認(rèn)為房價(jià)貴、負(fù)擔(dān)重；另一方面，大規(guī)模熱錢涌入樓市，炒高房價(jià)。特區(qū)政府財(cái)政司司長曾俊華說，樓市正受兩股力量影響，一是超低利率及流動(dòng)性充裕的環(huán)境，激發(fā)樓市亢奮。二是全球宏觀經(jīng)濟(jì)前景高度不明朗，令樓價(jià)更易出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

此外，住宅市場供需失衡，推高房價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，香港通常年均一手住宅供應(yīng)量２萬套，而過去幾年年均僅８０００套。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事黃浩明說，過去幾年特區(qū)政府賣地較少，雖然目前政府已增加土地供應(yīng)，但房屋建設(shè)需要時(shí)間，造成目前房源供需不平衡。

"辣招"急凍樓市

面對樓市過熱，特區(qū)行政長官梁振英反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房屋問題是本屆政府施政的重中之重，政府會(huì)多管齊下應(yīng)對。

首先是增加房源。特區(qū)政府今年８月推出１０項(xiàng)措施以增加市場供應(yīng)，加快出售政府資助房屋和私人房屋，預(yù)計(jì)今后３至４年一手私人住宅供應(yīng)量會(huì)達(dá)到６．５萬套。

為打擊樓市"炒家"，特區(qū)政府１０月又出兩大"辣招"：一是提高已有的"額外印花稅"稅率，并將適用期從兩年延長至３年，使得在港購買住宅后３年內(nèi)賣房需付相當(dāng)于房價(jià)１０％到２０％的"額外印花稅"；二是所有非香港永久性居民、所有公司在港購買住宅，都需支付相當(dāng)于房價(jià)１５％的"買家印花稅"。

這些措施推出后，香港樓市量價(jià)齊跌。中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，上述"兩稅"措施于１０月２７日生效后的３周內(nèi)，香港樓價(jià)持續(xù)回落，ＣＣＬ三周累跌２．０８％。而土地注冊處的買賣合約數(shù)據(jù)顯示，１１月住宅買賣合約比１０月下跌約２０％。

特區(qū)政府財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強(qiáng)近期表示，政府推出"兩稅"后，樓市已冷卻下來。

明年樓市將平穩(wěn)發(fā)展

展望明年樓市，業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，雖然今年樓價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，但香港的樓市泡沫少，預(yù)計(jì)明年樓價(jià)會(huì)基本保持平穩(wěn)。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝說，香港對樓市的剛性需求很大，不存在泡沫。特區(qū)政府明年可能會(huì)出臺(tái)新規(guī)繼續(xù)穩(wěn)定樓市。預(yù)計(jì)明年樓市升幅不會(huì)很大，價(jià)格可能上升５％左右。

黃浩明說，房子的功能有兩種，自住和投資。自住方面剛需旺盛，而投資方面，內(nèi)地和海外不少資金都希望投資香港樓市，房價(jià)有穩(wěn)定支撐，不存在泡沫。在資金充裕的情況下，房價(jià)本身應(yīng)該上升，但政府完全有能力通過政策抑制房價(jià)，在這兩種力量的互相牽制下，樓市明年將平穩(wěn)發(fā)展。（記者 趙菁菁 吳錚）