中指院8月1日發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，7月份70個城市住宅平均價格環(huán)比上漲。值得注意的是，此次價格上漲主要集中于二三線城市，而一線城市房價則相對平穩(wěn)。

專家表示，中央對樓市調(diào)控態(tài)度堅決，不少地方開始嚴(yán)厲執(zhí)行相關(guān)細則，未來樓市政策仍然延續(xù)從緊趨勢。

漲多跌少

七成城市房價環(huán)比上漲

中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告稱，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。而同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第4個月下跌，跌幅為1.77%，比上月縮小0.13個百分點。

中指院分析稱，總體來看7月百城住宅平均價格自6月止跌后再次環(huán)比上漲，且同比跌幅進一步收窄。鏈家地產(chǎn)市場研究部常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“從數(shù)據(jù)來看，7月房價環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多，整體上房價止跌態(tài)勢已經(jīng)形成。”

常清認為，造成7月多城價格環(huán)比上漲原因主要在于，“一方面是因為成交增長推動價格上漲。7月份多地成交量創(chuàng)調(diào)控后新高，短期的供需失衡導(dǎo)致了市場參與者的心理發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分恐慌性購房者增加”。另外，則是信貸政策方面的利好效果開始體現(xiàn)。“經(jīng)過前后兩次降息，利率累計下調(diào)0.5%，購房成本降低不僅刺激了購房熱情，對于市場未來預(yù)期影響則更為明顯。”

值得注意的是，7月份出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市集中在二三線城市，且漲幅明顯高于一線城市。數(shù)據(jù)顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價為15470元/平方米，環(huán)比上月上漲幅度為0.27%，與去年同期相比則下跌2.32%，是連續(xù)第7個月同比下跌。尤其是上海，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，7月全市商品住宅成交面積為78.9萬平方米，與6月突破百萬平方米的成交水平存在較大差距，尤其是7月下半月，成交出現(xiàn)了一定的下行趨勢。

而在住宅價格環(huán)比上漲的70個城市中，漲幅前十位的城市依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶(主城區(qū))、烏魯木齊、洛陽等二三線城市，且上漲幅度均超過1%。除此之外，環(huán)比出現(xiàn)上漲的其他60個城市中，還有連云港、哈爾濱等12個城市漲幅超過1%(含1%)。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，最近兩個月的房價指數(shù)基本反映了當(dāng)下市場的實際情況，全國主要城市的確出現(xiàn)了明顯的漲多跌少現(xiàn)象。而在正常的市場情況下，只要成交量回升，價格肯定會上漲，并不會出現(xiàn)量漲價跌或者量漲價停滯的現(xiàn)象。他進一步表示，“實際上最近幾個月的成交量復(fù)蘇已經(jīng)明顯使得很多城市房價出現(xiàn)上漲，部分城市價格已經(jīng)接近歷史最高點。”

市場回暖

“降價促銷”活動減少

中指院在報告中稱，除了近期央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，對首次置業(yè)及改善性需求起到一定程度的刺激作用外，“部分品牌房企開發(fā)的項目在成交量帶動下，主動調(diào)高價格或取消折扣，另一方面，高端市場的走熱也拉高了市場整體價位，使得7月百城價格再次上漲”。

事實上，隨著近幾個月樓市回暖，上半年房企庫存壓力逐步開始減輕。鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)部分房企披露的年中財報分析發(fā)現(xiàn)，在3月以來的市場回暖背景下，房企去庫存效果與年初相比已經(jīng)有明顯提升，并且經(jīng)營壓力也開始緩解。

中原地產(chǎn)張大偉也認為，成交量持續(xù)走高是開發(fā)商敢于提價的主要動力。根據(jù)中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“7月份全國主要城市的成交量再創(chuàng)新高，全國主要54個城市簽約量接近28萬套，比創(chuàng)下兩年來新高的6月份26.1萬套的成交量進一步上漲了7%”。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員蘇艷稱，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本熬過了資金最緊張的時點。“若下半年房企資金狀況進一步緩解，將會對樓市產(chǎn)生更積極的影響，房企投資信心也會明顯增強，而樓盤降價促銷的動力則會相應(yīng)減小。”

蘇艷告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當(dāng)前房企融資環(huán)境正在持續(xù)改善。受國內(nèi)經(jīng)濟超預(yù)期下滑的影響，全年穩(wěn)增長的壓力加大，貨幣政策趨于放松。“尤其連續(xù)兩次降息標(biāo)志貨幣和信貸政策的實質(zhì)性放松。雖然開發(fā)貸依然偏緊，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善。另外，首套房貸款利率優(yōu)惠等也有利于個人購房貸款的申請。”

“如果房企資金狀況緩解，在樓市回暖的同時作用下，房價下跌可能性將會減小。”蘇艷進一步預(yù)測，自2011年三季度之后，不少開發(fā)企業(yè)陷入了資金困境，紛紛打折促銷以回籠資金。“預(yù)計不少房企下半年將減小打折促銷的幅度，甚至轉(zhuǎn)而提價，這對于國家抑制房價反彈的調(diào)控措施，是一種考驗。”

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，雖然房企資金狀況緩解，促使?jié)q價沖動，但是在政策高壓下，如果繼續(xù)提價，一方面會引起政府出臺更嚴(yán)厲、更行之有效的調(diào)控政策，另一方面，消費者從恐慌漸漸冷靜下來后，客觀判斷市場未來趨勢，若價格漲幅明顯，則會選擇繼續(xù)觀望，最終使企業(yè)得不償失。

政策趨嚴(yán)

地方相繼表態(tài)調(diào)控從緊

中山市決定自8月1日起執(zhí)行新的公積金貸款政策。內(nèi)容包括，“二套房首付比例提高至6成。貸款利率上浮10%，貸款額度降到30萬元。其次，暫停發(fā)放三套(含)以上個人住房公積金貸款”。

常清告訴記者，“從目前的趨勢看，二三線城市相對寬松的公積金政策有進一步收緊的可能。”公積金政策整體從嚴(yán)，或?qū)⒋偈共糠帜芰Σ蛔闱倚枨蟛痪o迫的購房者暫緩購房，對于消費者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響，尤其是在當(dāng)前市場上漲走勢明顯的情況下，從嚴(yán)的政策促使消費者購房情緒逐漸平穩(wěn)。

宏觀政策趨緊信號愈加明顯。日前，國務(wù)院宣布對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。中國銀監(jiān)會主席尚福林也指出，今年下半年，銀監(jiān)會將堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控，加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。

7月27日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的通知》，進一步重申堅持調(diào)控政策。7月31日，北京市住建委相關(guān)人員亦表示，北京下半年將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，并透露，針對5、6月份樓市量價齊升情況，住建委已臨時采取了對企業(yè)的約談和告誡，在商品房預(yù)售審批過程中進行價格引導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)內(nèi)人士認為，中央層面近期的頻繁表態(tài)已經(jīng)對此前“微調(diào)不斷”的地方政府起到一定震懾作用。尤其是國務(wù)院7月24日發(fā)布通知稱，相關(guān)部委將對16個省(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控進行督察，進一步推動政策措施落實，抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。

接近住建部的人士透露，此次重點是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進行整改。

顧云昌表示，地方由于財政壓力，動作頻頻。此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對調(diào)控的決心不僅在口頭，而且也在落實，另一方面，再次釋放堅決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的強烈信號。督察組已經(jīng)檢查到的省份，山東、河北、湖北等在聽取督察組意見后已經(jīng)表示，“對發(fā)現(xiàn)的問題將高度重視，舉一反三，盡快整改到位，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。”

“政策趨嚴(yán)會抑制開發(fā)商的漲價沖動，增加其降價壓力。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，上周末上海頒布 了 旨 在 嚴(yán) 格 執(zhí) 行調(diào) 控 的 “ 滬六條”，雖然并未提出新的調(diào)控政策，但是在樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)一定下行趨勢的情況下，有效抑制開發(fā)商的漲價沖動，增加其降價壓力。

“中央層面釋放的多次信號再次影響了消費者的預(yù)期。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，“市場真正看到中央層面的調(diào)控決心，以致部分已經(jīng)動心的消費者，重新回歸到繼續(xù)觀望的隊伍行列。因此，下階段成交量將在逐步趨穩(wěn)的同時上浮，價格方面將在短期內(nèi)維持小幅上下震蕩。”

來源：經(jīng)濟參考報  編輯：馬原