《新聞調查》——《中央公寓的秘密》
中國日報網環球在線消息：上海一直是中國房價飆升的引領者率先突破每平米過萬元，率先創下每平米十萬以上的天價紀錄，高房價的背后成本是多少？利潤是多少？公眾并不知情。不過我們剛剛接到投訴，在上海一個對外公開售價每平米1.7萬的樓盤當中仍然存在著較大的非正常的利潤空間，而知情人告訴我們在開發的每個環節當中都存在著人為操縱的因素，致使房價抬高。這種情況屬實嗎？高房價的背后到底隱藏著什么樣不為人知的秘密呢？我們前往上海進行調查。
近日，《新聞調查》接到上海陸家嘴聯合房地產公司小股東耀國能源公司代表的反映，他們發現自己公司參股的樓盤陸家嘴中央公寓在開發過程中有很多不正常的現象。
記者：作為中央公寓的開發商的股東之一，你現在告訴我們在這個公寓的開發過程當中它的價格存在很多不正常的因素，你指什么？
閻啟忠：比如說(工程)造價加土地價格，我們的成本應該在6000左右，事實我們看到的已經在12000左右了。
記者：高出6000？
閻啟忠：對。
記者：那么，這個6000這個成本到哪里去了呢？
閻啟忠：而事實上我們這個價格，在市場上還是被認可的，那我就感到問題的嚴重性。
記者：你指什么？
閻啟忠：我們這里面造價差異將近1倍，而我們的價格在市場上還認為是合理的，那我不敢往下想整個房地產行業會有什么更大的問題在里面。
陸家嘴中央公寓是由上海陸家嘴聯合房地產有限公司開發的包含住宅和商業于一體的綜合小區。聯合公司占60%股份的大股東是國有控股的上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，另有上海世紀道房地產開發有限公司和耀國能源兩家公司分別占有30%和10%的股份。閻啟忠作為10%小股東的代表，他對于整個公司的項目運作有很多疑問。
記者：你是說這12000是明顯的虛高出來的？
閻啟忠：不是虛高，是里面有一個黑洞在里面，有一個不正常的人為故意在里面。
記者：老百姓不明白的是房地產商開發一個房子，他當然希望自己的成本降低一點，利潤會更高，他怎么會故意把這個造價給抬上去呢？
閻啟忠：到現在還跟你說，我是小股東呀。連知情權都沒有，不要說話語權了，不要說參與管理了。那么，我告訴你了，價格是真的，實際的價格超出那么多也是真的，老百姓買不起房，整個市場就這個狀況也是真的。那么這里面到底問題出在哪兒？我只能把這個現象告訴你。
在1998年，上海房價的均價還只是3026元/平米。六年之后，這個價格已經升到了8124元/平米。在上海房價飆升的2004年，上海市民無奈認同了本地樓市的“321格局”：即內環以內3萬元/平米，內環外環之間2萬元/平米，外環外1萬元/平米的價位。按照地理位置和市場價格來看，現在中央公寓每平方米17600元的價位并非高得離譜。問題在于，2006年一期工程結束后，小股東耀國能源公司要求看到整個工程的結算報告，但卻遲遲未能如愿。
閻啟忠：按理說我們這個行業，你結構封頂進入了房屋預售的時候，它那個結算(報告)應該出來，如果沒有結算(報告)的話，你這個銷售價格從哪里來呢？這么大公司的一個樓盤有20多個億的樓盤，連一個結算(報告)都沒有，那成了笑話了。
按照《公司法》的規定，公司股東享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者的權利，也就是說公司不論對于大小股東來講，都應該是透明的。
記者：像中央公寓這樣的一個操作方式，會是惟一的嗎？
閻啟忠：不敢說它是惟一，但是絕對不會是惟一。
記者：你怎么能判斷？
閻啟忠：如果他們都跟我不一樣的話，為什么房價是那么樣的相似，都那么高呢？操作的方法一樣，成本的攤薄是一樣的，那么要么他這個土地跟我的土地不一樣，它是黃金做的，那只能這樣理解。
串場：中央公寓的開發存在著違規之處嗎？今天下午我們找到了一位知情人士約他在我們的住處見面，考慮到他的安全，我們將不拍攝他的影像，并且對稍后的談話做聲音處理。
這是知情人為我們提供的原始信息，我們把他的陳述變為文字：
知情人：我在建筑行業干了20年，我了解中央公寓的確有些項目不符合規范，甚至是靠領導或者秘書打招呼解決的。這個項目體現了一些官商結合的一個小小的方面。
知情人告訴我們，陸家嘴房地產聯合公司董事長是大股東派出的毛德明，但公司實際由總經理高寶泉控制，他是世紀道公司董事長曹建英的丈夫。聯合公司的矛盾正是小股東對中股東的不信任造成的。而這其中種種的猜測和懷疑，很大程度是由于到目前為止，小股東還不了解整個項目的真實成本以及賬目的真實情況。
記者:你們查賬的目的是什么？
閻啟忠：查賬的目的就是要查清楚這里面的暗箱操作，某些人在當中牟取暴利，使國資流失，使我們小股東的利益受到不應該有的侵權，還這個公司真正的一個成本造價的一個清白。
沒有明確的工程結算，那么小股東對于虛高的成本推算又從何而來呢？原來中央公寓所有股東曾在2006年參與過一次利潤的分配。我們看到聯合公司的財務帳目上清楚的顯示，2006年8月份之前公司的主營業務一欄沒有填任何數字，利潤顯示為虧損，而僅僅一個月后，主營業務就有了18個億的收入。
記者：既然你們現在為止也沒有查賬，你怎么能夠確定說這個成本里面有虛高的成份？
閻啟忠：一下子冒出來有18個億的收入和5億多的利潤，那么，告訴我們18個億只有5億多利潤，除掉正常的營運成本和稅收，那么告訴我們已經用掉十多個億，用于這個房屋的造價成本上了，平攤到每個面積里面，其實不要我們去算，不要他的那個原始憑證已經達到每個平米造價在1萬以上了。
陸家嘴聯合公司隨后從利潤中拿出4億元分紅，按照參股的比例，小股東耀國能源公司分到了4千萬元。然而令人奇怪的是，我們在上海采訪期間，報紙上刊登出的中央公寓銷售廣告上清楚的顯示這個項目還有848套住房可以銷售，但實際上中央公寓只有1002套房子。也就是說賣出的房子總的銷售收入不會超出3個億，那么公司18個億的銷售收入和4個億的利潤又是怎么來的呢？
記者：你認為這848套(房子)是真的要銷出去的房子？
閻啟忠：我首先告訴你，他這個，如果他這個是真的，銷售收入18個億又是假的，如果我說銷售收入18個億是假的話，我這個銷售收入產生的那個利潤我已經分到了，那它又是真的，那么這個公司同時出來了這兩個信息，產生了一個矛和一個盾了，他制造了矛盾，我沒辦法解決的呀。
