安旭紅/制圖

“投資200萬(wàn)元，年化收益率8.5%！”聽(tīng)完理財(cái)員的介紹，市民李小姐猶豫了：以前12%的收益率哪去了？收益降低的房地產(chǎn)信托，還算不算投資的好對(duì)象？

年收益率跌破9%

市民李小姐手里握有200萬(wàn)元的存款，本來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房，可北京“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，京籍單身人士禁購(gòu)2套房，她的買(mǎi)房計(jì)劃隨之?dāng)R淺。

“既然買(mǎi)不了房，那就買(mǎi)點(diǎn)信托產(chǎn)品吧，記憶中年化收益率能達(dá)到12%、13%。”李小姐找到一家投資公司，聽(tīng)完理財(cái)員的推薦后，她發(fā)現(xiàn)高收益已成過(guò)去。在理財(cái)員介紹的4款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，年化收益率基本都在9%至9.5%之間，有一款已跌破9%。

這款名為“華融信托萬(wàn)方發(fā)展特定股票收益權(quán)”的集合信托產(chǎn)品，信托資金用于開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下“香河·未名1898”二期A區(qū)后續(xù)建設(shè)，100萬(wàn)元到300萬(wàn)元投資額的年化收益率僅為8.5%，300萬(wàn)元以上投資額的年化收益率也就9%。

房地產(chǎn)信托收益普降

收益率降了，不只是市民李小姐的個(gè)人感覺(jué)。

一位從事房地產(chǎn)信托的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，今年地產(chǎn)信托收益普降，從過(guò)去的11%至13%，平均下降到9%至11%之間，“最高的收益率也不超過(guò)12%，且僅有個(gè)別產(chǎn)品能達(dá)到。”

該位人士告訴記者，為了彌補(bǔ)收益率的下降，提高投資人的投資熱情，今年以來(lái)，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都改為按季度付息，一方面能降低產(chǎn)品達(dá)到兌付期后融資方的資金壓力，另一方面也能減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)恐懼。

統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了地產(chǎn)信托收益率的下降。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月12日，納入統(tǒng)計(jì)的還在存續(xù)期的100只房地產(chǎn)信托平均收益率只有8.89，比去年9.67%的平均水平降了一截。

樓市回暖資金寬松了

“房地產(chǎn)信托收益率的下降，主要源于融資成本的降低。”用益信托工作室的研究員分析，預(yù)期收益率的普降，一方面是因?yàn)樨泿耪叻潘桑Y金成本下降，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)；另一方面是因?yàn)闃鞘谢嘏績(jī)r(jià)止跌回升，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商融資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有所降低，房地產(chǎn)與其他領(lǐng)域的信托融資成本差距縮小。

另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在資金兌付壓力面前，信托公司的經(jīng)營(yíng)思路也出現(xiàn)了一定轉(zhuǎn)變。由于信托公司面臨著較大的兌付壓力，需要提高風(fēng)險(xiǎn)備付金來(lái)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，這需要提高利潤(rùn)。而提高利潤(rùn)的直接辦法就是降低對(duì)投資者的收益支付，擴(kuò)大“利差”。“隨著監(jiān)管層對(duì)信托產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，高收益信托產(chǎn)品發(fā)行受到限制，以及信托產(chǎn)品流動(dòng)性的改善預(yù)期，導(dǎo)致以往信托流動(dòng)性不足帶來(lái)的溢價(jià)消失，信托預(yù)期收益率可能進(jìn)一步下降。”

信托投資仍需謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)信托對(duì)于政策的變化一直都很敏感。最新的“國(guó)五條”細(xì)則，由于對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)稅，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，使得新房銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商發(fā)行房地產(chǎn)信托的熱情也隨著高漲。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年截至4月12日，共成立了221只集合信托產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)信托計(jì)劃達(dá)100只，占到產(chǎn)品發(fā)行量的45%。而從募資規(guī)模來(lái)看，納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃總計(jì)募資216億元，占到同期所有發(fā)行信托計(jì)劃募資規(guī)模的56%，房地產(chǎn)信托重回龍頭位置。

不過(guò)，也有一種聲音認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)于信托也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商或許還將面臨資金壓力。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉建議，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資人，未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，仍需謹(jǐn)慎