房地產預售制度取消與否曾在房地產界引發(fā)了一場爭論，但這場爭論最終以建設部明確表態(tài)近期不取消商品房預售制度而結束。在十屆全國人大四次會議上，有關取消房地產預售制度的呼聲再度高漲。
“房地產預售制度存在七大問題，應該予以取消。”全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥8日接受記者采訪時對房地產預售制度表示了強烈質疑。他說，由他領銜、共有33位代表簽名的議案已向大會提交，他們建議修改城市房地產管理法，取消房地產預售制度。
白鶴祥代表向記者歷數(shù)了房地產預售制度存在的七大問題：
問題一，法律關系復雜增加了法律風險。商品房預售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人之間的法律關系，還牽涉到開發(fā)商與其有債權債務關系的其他法律關系。在多層復雜的法律關系中，任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生法律風險，均可能影響到商品房交易合同的履行。
問題二，購房人缺乏擔保的法律保障。在商品房預售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務，購房人事先支付的購房款項因缺少有效的擔保制度而得不到保護。
問題三，剝奪了購房人對實物的知悉權。這給開發(fā)商預售中以廣告和宣傳資料誤導甚至欺騙消費者或事后擅自變更設計、規(guī)劃及用料創(chuàng)造了機會。
問題四，從預售到現(xiàn)房交付期限過長。這期間往往是房屋的建造期，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長或無法竣工，由于購買人已經簽訂了購房合同，往往讓購買方蒙受損失。
問題五，期房交易類似期貨交易,容易造成房地產價格泡沫。房屋預售中的購買人，除了用于自住外，不乏基于保值、投資、投機等目的參與其中交易。此外，房地產商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，致使房地產價格過分偏離其真實價值。一旦房屋價格泡沫破滅，房價下跌，作為抵押物的房屋價值也會減低，使銀行蒙受損失。
問題六，“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地產商普遍和常用的手法，而房屋預售制度為其提供了便利。
問題七，房地產風險主要由銀行信貸資金和購房人承擔。房地產預售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)商實力的企業(yè)進入市場擾亂正常的經營秩序，而且一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成了開發(fā)商投資風險的承擔者和犧牲品。
取消房地產預售制度應該如何實施？白鶴祥建議，設定取消這一制度后的風險影響緩沖期,充分利用修改法律到頒布實施的時間空當，給市場一段自然吸收消化適應的過程。一方面應防止房地產開發(fā)大幅度縮減，供求鏈條被打破，房價在一定時期的報復性攀升，另一方面應避免由此引發(fā)部分房地產開發(fā)商的破產倒閉而導致的市場震蕩。
“風險緩沖期以兩年時間為宜，或先在房地產市場發(fā)展和市場規(guī)則相對成熟和完善的地區(qū)和城市(如上海、深圳等)開展試點，取得成功的經驗基礎上再在全國范圍內進行規(guī)范。”白鶴祥說。
與此同時，白鶴祥建議完善相關房地產配套政策。取消房地產預售制度后，一方面完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產開發(fā)商的行為，通過對房地產開發(fā)商政策指導和資金扶持，將市場風險的影響降至最低。另一方面完善稅收、市場信息窗口等政策和手段，引導購房行為，鼓勵自住型需求，抑制投機型和短期炒作型行為。 經濟參考報記者:李佳鵬 實習生:王真臻
